Debido al aumento de la demanda de viviendas en su zona, usted se está planteando cambiar el uso de un local que tiene en propiedad. ¿Qué trámites deberá llevar a cabo para convertirlo en vivienda? ¿Cómo tributa esta transformación?

Trámites requeridos

Comprobación previa.Si desea cambiar el uso de un local y transformarlo en vivienda, asegúrese de que dicho cambio se puede llevar a cabo:

• Compruebe que la escritura de división en propiedad horizontal y los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíben el uso como vivienda.
• Verifique también que la normativa urbanística permite el cambio (podría existir, por ejemplo, una prohibición de que las plantas bajas se destinen a vivienda).

Pasos.Tras cerciorarse de que el cambio de uso es posible, lleve a cabo los siguientes trámites:

• Paso 1: licencia . En primer lugar, deberá solicitar en el ayuntamiento la licencia de obras y de cambio de uso (y pagar la tasa correspondiente, si la hay). ¡Atención!  Deberá presentar un proyecto redactado por un técnico, en el que se describa las obras a realizar.
• Paso 2: cédula . Tras el certificado final de obra, solicite la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad.
• Paso 3: escritura y registro . Con la documentación anterior podrá otorgar la escritura de cambio de uso e inscribirla en el Registro de la Propiedad (si es necesario, el Registro verificará que se han obtenido las licencias administrativas y el permiso de la comunidad). También deberá presentar una declaración de alteración de uso en el Catastro.

Tributación por AJD

Criterio de Hacienda.Hacienda reconoce que las escrituras de cambio de uso no tributan por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) si dicho cambio no supone variación en el valor catastral (esto sucederá, por ejemplo, si el inmueble ya consta en el catastro como vivienda y el titular lo único que quiere es “actualizar” la información existente en el Registro de la Propiedad). Pero fuera de este supuesto, sí que considera aplicable este impuesto –entre un 0,5 y un 1,5% del valor total del inmueble, según la comunidad autónoma–, ya que, según ella, se cumplen los requisitos para exigirlo:

• El acto se formaliza ante notario y es susceptible de inscripción en un registro público.
• Además, tiene un contenido valuable (el valor del inmueble).

Discutible.Pues bien, sepa que algunos tribunales discrepan de Hacienda. Para algunos, los cambios de uso no tienen contenido valuable y no tributan por AJD, mientras que otros consideran que lo valuable son sólo las obras de adecuación del inmueble.  De acuerdo con este último criterio, este cambio sería equiparable a la modificación de una declaración de obra nueva ya inscrita. Por ejemplo, si para cambiar el uso de un local valorado en 300.000 euros deben acometerse obras por 60.000 euros, la base imponible del AJD sería el importe de dichas obras.

Rectificación.Por tanto, si se encuentra ante un cambio de uso y Hacienda le exige que liquide el AJD, opóngase.  Una alternativa es satisfacer el AJD sobre el valor total del inmueble y, a continuación, presentar un escrito rectificativo alegando que no hay base imponible del AJD, o bien que al menos dicha base debe reducirse al valor de las obras (y solicitando la devolución correspondiente con intereses).

Si necesita realizar estos trámites, no dude en contactar con esta Asesoría. ¿Podemos ayudarle!

Fuente: Lefevre QMEMENTO Soluciona