Si hay algún tema en materia de Propiedad Horizontal y comunidades de propietarios que puede destacarse con arreglo a la importante casuística que existe en la jurisprudencia del Tribunal Supremo debemos referirnos a la que surge en los locales de negocio y las diferencias existentes con respecto a las viviendas, así como la problemática que se desprende de la existencia de los locales en los edificios y el diferente tratamiento que, en algunos casos, tienen con las viviendas y la diferencia de problemática que surge entre ambos.

Por ello, es preciso afrontar con detalle cuáles son estos problemas y la forma en la que la jurisprudencia del Tribunal Supremo está resolviendo estas cuestiones, a fin de clarificar el ámbito de respuesta que debe darse cuando surge alguno de estos problemas en una comunidad de propietarios.

En este segundo post de la serie abordaremos la problematica de la Transformación de locales en viviendas

Transformación de locales en vivienda

Si no existe prohibición estatutaria de cambio de destino de local a vivienda al no existir la prohibición, el titular del local lo puede transformar en vivienda contando solo con la autorización de la administración pública, pero no exige autorización de la junta de propietarios al no existir prohibición expresa en estatutos. La necesidad del titular o inquilino de local se deriva respecto a la autorización administrativa en cuanto a la concesión de licencia y autorización municipal para realizar el cambio de destino, pero la comunidad no podrá intervenir salvo que exista expresa prohibición del cambio de destino de local a vivienda, en cuyo caso esta prohibición impedirá al titular del inmueble o inquilino el cambio, ni aun contando con la autorización administrativa, que será irrelevante por la expresa prohibición de la comunidad en los estatutos.

Debemos recordar que las prohibiciones son restrictivas y la referencia en estatutos de que el destino de la vivienda es para vivienda y el de local para local no determina una prohibición, ya que para ello debería constar en estatutos la prohibición del cambio de destino de local a vivienda, y si no consta está permitido esa transformación aunque luego pueden existir problemas tales como la apertura de puertas o ventanas, en cuyo caso la comunidad sí que lo debe autorizar por acuerdo de 3/5 sin voto presunto del ausente si se trata de aprovechamiento individual, lo que plantea diversos problemas en el caso de solicitud de apertura de puertas el local que ya no tienen el privilegio al transformarse en viviendas y la comunidad podría rechazarlo.

Ante ello recordar la interesantísima Resolución de fecha 18 de abril de 2017 de la Dirección General de Registros y del Notariado sobre un tema muy recurrente en relación a si es preceptiva, o no, la intervención de la junta de propietarios de una comunidad para autorizar un cambio de destino de un local a vivienda o al revés.

El caso planteado en esta Resolución de gran relevancia para la vida y funcionamiento de las comunidades de propietarios suscita la cuestión de si, para inscribir en el Registro de la Propiedad un cambio de uso de local a vivienda se requiere presentar la certificación que acredita que dicho cambio es aceptado por la unanimidad de los propietarios, que es lo que en este caso exigió el Registrador de la Propiedad a quien se planteó en este supuesto la petición de inscripción registral del cambio de uso, pero que denegó por falta de ese acuerdo de la junta, y nada menos que unanimidad, según se hizo constar en la denegación de la inscripción que fue recurrida ante la DGRN y ha dado lugar a esta clara y contundente Resolución de la DGRN en la misma línea que muchos autores venimos apoyando y que el Tribunal Supremo también ha resuelto en esta línea en favor del ejercicio del derecho de propiedad y la necesidad de evitar lo que personalmente venimos denominando como “comunidades invasivas”.”

En el caso analizado la Dirección General de Registros y del Notariado revoca la calificación negativa de un registrador de la propiedad, que había denegado la inscripción alegando que era precisa la autorización de la junta para el cambio de destino con el certificado del secretario o administrador dando fe del acuerdo unánime de los copropietarios. Los estatutos diferenciaban entre locales y viviendas a la hora de abonar determinados gastos y hacer uso de instalaciones como la piscina comunitaria, pero no establecía una norma clara y precisa al respecto. Y en este caso el Registrador entendió que si los locales tenían un diferente tratamiento en los gastos en cuanto a su pago ello no podía permitir que un local se transformara en vivienda sin más y sin el acuerdo de la junta. Pero la solución era más sencilla, porque si los locales pagaban menos gastos que las viviendas la cuestión pasaba por una comunicación del propietario del local al presidente transmitiéndole que “al no existir en el título ni en los estatutos una expresa prohibición de esa transformación de local en vivienda, iba a proceder a su cambio”. Ello lo que hubiera motivado es que al ser vivienda pasaría a integrar el número de viviendas y por ello a contribuir como tal vivienda, que no local, en los gastos que aquellas asumían al haber transmutado su destino de uso. Pero sin que la junta pudiera limitar esa opción al no existir prohibición expresa alguna, Pero lo mismo hubiera ocurrido en el caso de que una vivienda hubiera querido cambiar su destino en despacho profesional si no había limitación alguna.

De todos modos, ya existía una doctrina asentada de la DGRN (de 19 de julio de 2016 y 8 de julio de 2015 entre otras) de que la vocación expansiva del dominio permite cualquier objeto del uso siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal. Pero, como mantenemos, ello no obsta a que los estatutos delimiten el contenido de dichos usos estableciendo restricciones a los mismos. Es decir, que si no hay prohibición expresa los titulares de vivienda y local pueden cambiar su destino y les basta una mera comunicación si no tocan o utilizan para ello elementos comunes de la comunidad.

Así, no es preciso ningún tipo de acuerdo para que un comunero pueda convertir su local en vivienda, salvo que exista una expresa prohibición estatutaria en donde se indique expresamente que no se puede modificar un local en vivienda a estos efectos. Con lo cual, no existiendo prohibición solamente tiene que acudir a la autorización administrativa para proceder a esta conversión.

Fuente: El Derecho.com

Autor: Vivente Magro Servet