Si hay algún tema en materia de Propiedad Horizontal y comunidades de propietarios que puede destacarse con arreglo a la importante casuística que existe en la jurisprudencia del Tribunal Supremo debemos referirnos a la que surge en los locales de negocio y las diferencias existentes con respecto a las viviendas, así como la problemática que se desprende de la existencia de los locales en los edificios y el diferente tratamiento que, en algunos casos, tienen con las viviendas y la diferencia de problemática que surge entre ambos.
Por ello, es preciso afrontar con detalle cuáles son estos problemas y la forma en la que la jurisprudencia del Tribunal Supremo está resolviendo estas cuestiones, a fin de clarificar el ámbito de respuesta que debe darse cuando surge alguno de estos problemas en una comunidad de propietarios.
En este cuarto post de la serie abordaremos la problematica de Gastos de fachada y de ascensores
Gastos de fachada
En materia de gastos de comunidad hay que recordar que los propietarios de locales deben pagar los gastos comunes, debiendo abonar los que correspondan con arreglo a su cuota de participación, o por partes iguales, si este es el sistema de contribución al pago de gastos comunes, salvo que en algún caso determinado exista exención concreta del pago de gastos, ya que hay que recordar que el no uso de un determinado servicio o no afectación no supone la exención del pago de gastos, en cuyo caso para que se proceda a la exigencia del pago de gastos determinados en reparaciones en fachada y los locales interesen que no deben contribuir a ello porque la parte que se está reformando no afecta a su territorio de fachada, debe constar una expresa exención en el pago de gastos. Y si no es así, aunque no les afecte la reparación de fachada deben contribuir a ello.
Recordar que el pago de gastos comunes no es por el uso de determinados servicios, sino por la pertenencia a la comunidad en su condición de propietario del titular del local, por lo que si se está procediendo a la reparación de fachada y esa parte no afecta al local éstos deberán contribuir al pago salvo que exista constancia en estatutos o en el título acerca de la expresa exención del pago de esos gastos.
Gastos de ascensores
El mismo criterio debe aplicarse en materia de gastos de ascensor, ya que, aunque los titulares de locales no comprendan la razón por la que tienen que contribuir al pago de los gastos de ascensor salvo que exista constancia expresa en estatutos de la exención del pago de gastos de ascensor, deberán contribuir a ello, aunque no los utilicen. Incluso hay que entender que, si existe exención del pago de estos gastos, pero se trata de instalaciones nueva de ascensor o de bajada de ascensor a cota cero, también deberán contribuir a ello cuando se refiere a esa instalación de ascensor que no tenía la comunidad. Y ello, por revalorizarse cada bien inmueble de la comunidad, incluidos los locales, ante la instalación de ascensor, y si se trata de cuestiones de accesibilidad los locales deberán pagar la bajada a cota cero, o de instalación de salva escaleras por razones de solidaridad en materia de accesibilidad, aunque exista esa exención del pago de gastos. No deberán pagar en estos casos los de mantenimiento, pero sí los de instalación ex novo.
Locales, exención del pago de gastos y bajada a cota 0 de ascensor.
Se trata, así, en el Auto del Tribunal Supremo 8371/20, de octubre de 2020 que los locales de negocio pagan siempre gastos de bajada a cota 0 por equipararse a la instalación de ascensor, aunque estén exentos del pago de gastos de ascensor.
Señala el auto que:
"Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor, debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento (artº 10 de la LPH (EDL 1960/55)).
Igualmente en sentencia 381/2018 de 21 de junio, se entendió que "La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria ("a cota cero"), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28 de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a "cota cero", y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor".
A la vista de la doctrina expuesta, debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento. Por tanto, la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta." Esta doctrina es la aplicable a este supuesto, por cuanto en este supuesto se tiene por acreditado que se trata de obras necesarias para la adecuada accesibilidad del inmueble para todos los vecinos, eliminando las dificultades arquitectónicas que el inmueble presenta, de forma que la sustitución del ascensor es necesaria para garantizar la accesibilidad de todos lo vecinos a sus respectivas viviendas, lo que ahora no es posible dado que el ascensor no llega a la cota cero y es necesario salvar un tramo de escaleras para acceder la ascensor, el cual no está habilitado para la entrada de una silla de ruedas, tal como expuso en la junta (Folio 25) el Administrador, que dijo que era necesario el cambio de ascensor, para que pueda ser utilizado por un vecino minusválido, eliminando las puertas actuales y sustituyendo por otras, ampliando la cabina para que sea con embarque de 180 grados (que se entre por un lado y se salga por otro), siendo inviable técnica y económicamente la adaptación del actual ascensor”.
En estos casos esta bajada a cota 0 se trata de obra de accesibilidad, y ello hace aplicable el art. 10.1 b) LPH (EDL 1960/55).
Siguiendo con el criterio que ya se había mantenido en anteriores sentencias señala el TS en sentencia de 21 de junio de 2018 que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor; supuestos que tratan de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble (sentencias 691/2012, de 13 de noviembre).
Sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la sentencia 620/2010, de 20 de octubre , y reitera la 691/2012, de 13 de noviembre , en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.
La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.
Locales, obligación de pago de gastos en caso de sustitución de ascensor.
Fija nueva doctrina de interés el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 17 de noviembre de 2016 en el tema muy recurrente de la eficacia de las cláusulas de exención del pago de gastos contenidas en el título, estatutos o acuerdo comunitario cuando se trate de supresión de barreras arquitectónicas, supuesto en el que se había establecido una doctrina general de que en estos casos los locales también contribuían al pago por tratarse de materia de accesibilidad.
Se cita las siguientes referencias previas:
a) 997/2005, de 14 de diciembre; 424/2002, de 30 de abril y 2 de febrero de 1991, conforme a las cuales en los Estatutos cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones a favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio;
b) 335/2009, de 29 de mayo; 85/2012; de 20 de febrero y 30 de abril de 2010, conforme a las cuales, para la consideración de individualizables de determinados gastos comunes en una comunidad de propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el título constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y asimismo, mediante acuerdo de la junta de Propietarios adoptado por unanimidad;
c) 729/2009, de 18 de noviembre; 427/2011, de 7 de junio; 342/2013, de 6 de mayo y 596/2013, de 3 de octubre, conforme a las cuales las exenciones genéricas de gastos que afecten a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
d) sentencias 620/2010, de 20 de octubre y 2002/2014, de 23 de abril, sobre supuestos donde se instalan nuevos servicios en interés de la comunidad -ascensor y plataforma, salvaescaleras, respectivamente-, donde antes no existían estos servicios y donde los locales no estaban exonerados en los estatutos del pago de estos gastos.
1.- STS 20 de 0ctubre de 2010 después de reconocer que el principio de autonomía de la voluntad en las relaciones privadas expresamente recogidas en el artículo 396 último párrafo del Código Civil, autoriza las normas estatutarias que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución en algunos gastos comunitarios de forma diferente y la cuota de participación fijada en el título pudiendo incluso eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales, declara que «las cláusulas que eximen del deber de contribuir a "gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras" a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia 1151/2008, redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños».
2.- STS 23 de abril de 2014.
La segunda, plantea el problema de si los propietarios de unos locales de negocio deben participar en el pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma, «salva escaleras», para evitar las barreras arquitectónicas, cuando por lo previsto en los estatutos resulten exentos de la contribución a los gastos de ascensor.
La sentencia cita la de 10 de febrero de 2014, señalando que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble.
Por tanto, en ambos casos se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales.
CONCLUSIÓN: El criterio que fija el TS en esta sentencia de 17-11-16 es que si el servicio ya existía y se trata de supresión de barreras arquitectónicas y obras de accesibilidad las cláusulas de exclusión del pago de gastos por locales en estos casos son eficaces, y por ello si se trata de sustitución o adaptación a las existentes los locales no deberán contribuir al pago de los gastos, debiendo hacerlo, sin embargo, si se trata de gastos de instalación, es decir, ex novo.
Locales con exención de gastos ordinarios ¿Deben contribuir al pago de gastos de sustitución de ascensor?
En efecto. Y así lo aclara la sentencia del Tribunal Supremo 531/2019 de 10 Oct. 2019, que señala que: "Esta sala debe partir en sus razonamiento de la necesidad de sustitución de los ascensores por su agotamiento, antigüedad y ausencia de garantías sobre su seguridad, cuestiones declaradas probadas en la sentencia recurrida y que no han sido objeto de recurso a través del recurso extraordinario por infracción procesal (art. 469 LEC (EDL 2000/77463)).
En la sentencia recurrida se parte de la exoneración para los dueños de los locales, en los estatutos, de los gastos ordinarios, pero sin mención de los extraordinarios, en particular en su art. 28, el cual establece: "Las plantas..., mientras no hagan uso del portal o escaleras y ascensores no participarán en los gastos de limpieza, ordinarios de conservación y consumo de energía eléctrica de los mismos, incluidos en el apartado e) del artículo 16.º".
Esta Sala ha venido declarando en STS 678/2016, de 17 de noviembre (EDJ 2016/208755):
" Esta Sala ha declarado con reiteración (sentencias de 18 de noviembre de 2009; 7 de junio 2011; 6 de mayo y 3 de octubre de 2013 y 10 de febrero 2014) que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad.
" Esta sala en sentencia 427/2011, de 7 de junio, rec. 2117/2007, declaró que se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
"En el mismo sentido la sentencia 342/2013, de 6 de mayo, rec. 2039/2009 y núm. 678/2016, 17 de noviembre, rec. 3263/2014".
Esta doctrina jurisprudencial viene a establecer que, si la exención estatutaria es genérica, deben incluirse en la exención los extraordinarios.
Por lo expuesto, la interpretación que se hace de los estatutos en la sentencia recurrida es racional, lógica, ajustada a derecho y concorde con la doctrina jurisprudencial, al entender que en los estatutos solo se exoneraba de los gastos ordinarios de mantenimiento y no de los extraordinarios, como los analizados, dado que era necesario la sustitución de los ascensores, por lo que procede desestimar el recurso, dado que la exención no era genérica."
Es decir, que si se expresa de forma concreta que la exención lo era de gastos ordinarios debía pagar la sustitución del ascensor por ser extraordinario y no quedar excluido. Si es sustitución de ascensor y no constar que queda excluido paga los gastos de sustitución el local.
Requisitos para obra de bajada de ascensor a "cota 0" con invasión de local.
Se trata en la sentencia del TS 1090/2019, de 5 de abril acerca de la bajada del ascensor a “cota 0” en los casos de necesidad de invasión o expropiación de zona de local, lo que está permitido en principio, pero exigiendo el TS que se presente un proyecto por técnico competente que se deberá llevar a la junta para que sea conocido por los comuneros. Si no se aporta ese proyecto de ejecución de obra y alcance de la invasión de zona de local existirá abuso de derecho y el acuerdo es nulo.
Se recuerda, por otro lado, que los locales exentos de pagar gastos de ascensor deben pagar en casos de bajada de ascensor a “cota 0”. Porque se entiende como instalación ex novo de ascensor.
Señala, así, el TS que:
“Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor, debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento ( artº 10 de la LPH (EDL 1960/55) ). Igualmente, en sentencia 381/2018 de 21 de junio, se entendió que:
"La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria ("a cota cero"), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a "cota cero", y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor".
A la vista de la doctrina expuesta, debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento.
Por tanto, la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta.
En el recurso de casación y ya en la demanda se alegaba por los dueños de los locales, que se había aprobado la bajada del ascensor a cota 0, sin proyecto alguno que definiese la obra a realizar, lo que constituía un manifiesto abuso de derecho (artº 18.1 c) de la LPH (EDL 1960/55)), en cuanto que como anunciaba la comunidad, pretendía ocupar parte del local de uno de los demandantes.
La ausencia del referido proyecto provocaba un acuerdo ausente de fundamentación, pues no se ofrecía a los comuneros información suficiente, y se desprotegía a los disidentes dejándolos indefensos, en cuanto no conocían los aspectos a impugnar de un proyecto que no existía.
Por todo ello, procede estimar el recurso de casación, y asumiendo la instancia anulamos el acuerdo de 17 de septiembre de 2014 de la comunidad de propietarios, en cuanto que se adoptó el acuerdo en manifiesto abuso de derecho, impidiendo que los demandantes pudiesen hacer uso de su legítimo de derecho de defensa, al ocultar la comunidad los términos en los que se iba a desarrollar la obra (no hubo proyecto), que previsiblemente podía afectar a los locales de los comuneros disidentes.”
Si existe clausula de exención de pago de los locales respecto a gastos de ascensor ¿Pagan los locales si se trata de obra de accesibilidad y hay que bajar el ascensor a cota 0? ¿Y si se trata de poner salvaescaleras?
Instalación de plataformas elevadoras: con clausula de exención de locales: Pagan estos. Se aplica el criterio “como si no hubiera ascensor al tiempo de exoneración”.
Bajar ascensor a cota 0: debe contribuir, ya que lo señala el TS en sentencia de fecha 21 de junio de 2018. La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.”
Fuente: El Derecho.com
Autor: Vivente Magro Servet