Si hay algún tema en materia de Propiedad Horizontal y comunidades de propietarios que puede destacarse con arreglo a la importante casuística que existe en la jurisprudencia del Tribunal Supremo debemos referirnos a la que surge en los locales de negocio y las diferencias existentes con respecto a las viviendas, así como la problemática que se desprende de la existencia de los locales en los edificios y el diferente tratamiento que, en algunos casos, tienen con las viviendas y la diferencia de problemática que surge entre ambos.

Por ello, es preciso afrontar con detalle cuáles son estos problemas y la forma en la que la jurisprudencia del Tribunal Supremo está resolviendo estas cuestiones, a fin de clarificar el ámbito de respuesta que debe darse cuando surge alguno de estos problemas en una comunidad de propietarios.

En este tercer post de la serie abordaremos la problematica de la apertura de puertas del local en el portal

Apertura de puertas del local en el portal

Si un propietario quiere transformar el local en vivienda y el Ayuntamiento se lo autoriza, pero exige que la entrada lo sea por el portal hace falta que la comunidad lo autorice. No sobra ya con la autorización del ayuntamiento, por cuanto ello no es suficiente y la comunidad podría autorizar, o no, la apertura por el portal haciendo obra de puerta en el mismo para acceso al local que ahora es vivienda.

Por ello, hace falta acuerdo de junta, ya que el acceso por el portal requiere acuerdo de 3/5 por la comunidad de propietarios sin voto presunto del ausente en virtud del artículo 17.4.3 LPH (EDL 1960/55), en virtud de lo cual una cosa es que el Ayuntamiento conceda la autorización y otra cosa es que si se exige que el acceso lo sea por el portal la apertura de puerta dentro del portal supone modificación del portal, aunque se deriva a modificación de la alteración del edificio que conlleva quórum de 3/5 para lo que está legitimado la comunidad, en virtud, de lo cual ésta si no consigue el acuerdo, podrá denegar la apertura de puerta en el portal, ya que supone una modificación relevante cuya competencia es de la comunidad y no del Ayuntamiento.

Si se desea que el quórum sea de 3/5 con voto presunto del ausente se exigirá que se apruebe un acuerdo marco para que cualquier propietario o inquilino titular de local de negocio pueda realizar esa obra y, en consecuencia, ese acuerdo marco permitiría que el quórum lo fuera por 3/5 con voto presunto del ausente por tratarse de un aprovechamiento colectivo derivado de la aprobación de la cuestión suscitada como acuerdo marco ex art. 17.8 LPH (EDL 1960/55).

Por ello, interesante Sentencia 89/2024 de 24 Ene. 2024 ha dictado el TS en un caso en que unos comuneros que disponían de un local comercial lo transforman en vivienda y solicitan al Ayuntamiento la autorización para abrir puertas al exterior, lo que ha rechazado por la vía municipal y sin pedir autorización a la comunidad realizan una ejecución de obra abriendo dos puertas al interior del portal adoptando un acuerdo la comunidad de propietarios ejercitando acciones judiciales por obra inconsentida, al entender que debieron pedir permiso a la comunidad y esta concederlo en su caso o denegarlo.

El Tribunal Supremo da la razón a la comunidad de propietarios y considera indebida la apertura de las puertas al portal por la parte interior, porque la comunidad no había consentido, ni autorizado, la ejecución de esa obra entendiendo que el acuerdo no es abusivo y que tiene perfecto derecho la comunidad a limitar la apertura de puertas por el interior sin autorización de la comunidad de propietarios.

Así, señala el TS que “el hecho de que la comunidad no objetara el cambio de destino por la transformación del local original en dos viviendas, tampoco se puede apreciar como un impedimento a su negativa ulterior a que se abrieran por el interior del edificio las dos puertas de acceso….

i) Porque la comunidad no objetó la transformación del local en viviendas cuando se le comunicó al estar en la creencia de que el acceso a las mismas se iba a realizar, conforme a lo previsto en principio, desde la vía pública, pero en cuanto se le informó, al no permitir el Ayuntamiento la entrada desde el exterior, de que para acceder a ellas había que abrir dos puertas en el interior del edificio, se opuso, como hemos dicho, desde el primer momento.

ii) Porque esta sala tiene declarado que la obtención de una licencia administrativa para la realización de las obras únicamente es útil a los efectos de verificar que su ejecución se ajustó a las prescripciones administrativas que se exigen por la ordenación urbanística, pero en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas en la LPH respecto a la necesaria concurrencia del consentimiento de los copropietarios para que pueda otorgarse validez a las obras realizada (sentencia 419/2013, de 25 de junio).

iii) Y porque la posibilidad del cambio de uso no elimina el control de la comunidad. Y así, en la sentencia 286/2014, de 3 de septiembre (una de las citadas por la comunidad recurrente), después de recordar que existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, siendo doctrina jurisprudencial que "[l]as limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa"

Añade el TS que no cabe apreciar abuso de derecho del acuerdo alcanzado tendente a instar judicialmente que se retiren las puertas al interior, ya que apunta que:

“El razonamiento de la Audiencia Provincial tampoco se ajusta a nuestra doctrina sobre el abuso de derecho en materia de propiedad horizontal.

En la sentencia 10/2022, de 12 de enero dijimos:

"La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la sentencia de 1 de febrero de 2006 (RC n.º 1820/2000), se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho (sentencias de 8 de julio de 198, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996). Su apreciación exige, en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

"En materia de propiedad horizontal, la sentencia de 16 de julio de 2009 (RC nº. 2204/2004) ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima".”

Por ello, se concluye por el TS que:

“El acuerdo adoptado por la comunidad no puede considerarse abusivo, ya que el interés de la comunidad en preservar un elemento común evitando una alteración de indudable significación y relevancia en la configuración y disposición original de la planta que conllevaría abrir en ella dos nuevas puertas para conseguir un acceso privativo donde hasta ahora no había ninguno en beneficio exclusivo de los recurridos y sin ventaja alguna para la comunidad no puede considerarse, incluso asumiendo que no le ocasione un daño efectivo y actual, un interés excesivo o anormal, sino un interés serio y legítimo. No pudiendo acusarse a la recurrente de haber adoptado el acuerdo con simple mala fe o sin una razón justificada.”

Se entiende, por ello, que en estos casos lo correcto hubiera sido que los comuneros hubieran pedido autorización a la comunidad de propietarios exponiendo un proyecto de apertura de las puertas al interior correcto que la comunidad hubiera aceptado en su caso o denegado pero no la actuación realizada en la que al retirar el ayuntamiento la autorización optaron por hacerlo por el interior sin consultar con la comunidad de propietarios si podían hacerlo entendiéndose por el Tribunal Supremo que es obra inconsentida y procediendo a la demolición.

En la misma línea, Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 548/2024 de 24 abr. 2024, Rec. 6547/2019 (EDJ 2024/552857) en un caso donde se procedió a la apertura de una puerta en la fachada del edificio por los propietarios de un local sin el permiso de la comunidad. En base a ello se procede a la estimación de la demanda de la comunidad por la que insta el cierre de la puerta y la reposición de la fachada a su estado anterior.

Fuente: El Derecho.com

Autor: Vivente Magro Servet