Si hay algún tema en materia de Propiedad Horizontal y comunidades de propietarios que puede destacarse con arreglo a la importante casuística que existe en la jurisprudencia del Tribunal Supremo debemos referirnos a la que surge en los locales de negocio y las diferencias existentes con respecto a las viviendas, así como la problemática que se desprende de la existencia de los locales en los edificios y el diferente tratamiento que, en algunos casos, tienen con las viviendas y la diferencia de problemática que surge entre ambos.

Por ello, es preciso afrontar con detalle cuáles son estos problemas y la forma en la que la jurisprudencia del Tribunal Supremo está resolviendo estas cuestiones, a fin de clarificar el ámbito de respuesta que debe darse cuando surge alguno de estos problemas en una comunidad de propietarios.

En este cuarto post de la serie abordaremos la problematica de otros aspectos como Toldos en la fachada del local, Accesibilidad, Arrndamiento de mobiliario deteraza, elección de objeto negocial, rtc.

Toldos en fachada para el local

Los locales también tienen que pedir permiso como el resto de las viviendas. Los locales podrían cambiar la tonalidad si así se adopta el acuerdo en junta no en caso contrario. Los locales no pueden tener un tratamiento distinto al resto de las de las viviendas del inmueble y para instalar un toldo necesita acuerdo de la junta, aunque esta podrá dispensarles de tener la misma tonalidad y forma que el resto de las viviendas por ajustarse a las características de su propio local.

La instalación de toldos exige quorum de 3/5 y al ser acuerdo marco con voto presunto del ausente, en ese acuerdo se fijará que la forma de los toldos tiene que ser homogénea de tal manera que todas las viviendas deben respetar el toldo salvo los locales que pueden adecuarlo a la estética del tipo de local que dispongan

Accesibilidad y locales de negocio

Cuando se trata de accesibilidad y locales de negocio hay que señalar que éstos no podrán aplicar la vía del artículo 10 LPH (EDL 1960/55) en cuanto a obra obligatoria cuando esa accesibilidad se refiera al acceso al local de negocio, ya que la obligatoriedad en materia de accesibilidad se refiere a la materia del tránsito por elementos comunes, pero no en cuanto al acceso privativo al local de negocio, en cuyo caso la obra no será obligatoria y esa accesibilidad deberá ser abonada por cada titular del local o inquilino.

Arrendamiento de mesas y sillas en terraza

En principio si la terraza no es elemento común de la comunidad ésta no dispone de facultades para prohibir el uso de la misma, ya que si es de uso público solamente corresponde la decisión al Ayuntamiento y no a la comunidad de propietarios, la cual solamente puede interferir en el tema si fuera zona perteneciente a la comunidad y, en consecuencia, se tratara de un arrendamiento de elementos comunes. Pero si no es así la comunidad no puede interferir en la apertura de sacar Sillas y mesas en la terraza si esta es de uso público.

Es importante destacar que si se trata de uso público sería complicado que se aceptará la pretensión de la comunidad ya que la cuestión relativa a las molestias que pueda causar que existan meses y sillas no es razón suficiente para que la comunidad quiera vetar esa posibilidad al titular del local ya que solamente podría hacerlo si se tratara de una zona perteneciente a la comunidad, aunque no parece ser esa la cuestión, sino que es de uso público y pertenece la decisión al ayuntamiento.

En el caso de ser elemento común la comunidad podría arrendarlo por acuerdo de 3/5 siendo necesario acuerdo marco de aprovechamiento colectivo para fijar criterios para cualquier local que desee arrendar estas zonas. Lo prevé el art. 17.3.2 LPH (EDL 1960/55), a cuyo tenor Idéntico régimen (3/5) se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.

Elección del objeto negocial por titular o inquilino y nula capacidad de la comunidad para ofrecer limitaciones a esta capacidad de elección

La comunidad de propietarios no puede intervenir en la libre decisión del titular o inquilino de un local de negocio en cuanto al objeto del negocio que desea instalar en el local, ya que en virtud del principio de libertad de empresa en el marco de la economía de mercado los titulares o inquilinos de locales de negocio tienen libertad absoluta para elegir el destino negociado, sin que la comunidad de propietarios pueda interferir en esta elección al no tener capacidad limitativa en cuanto a la actividad que desea realizarse, o llevarse a cabo, en el local de negocio.

De esta manera, cualquier limitación, prohibición, o restricción incluida en estatutos respecto al destino de objeto de un negocio en un local será entendida por no puesta y nula de pleno derecho, lo mismo que cualquier acuerdo de junta de propietarios que se refiera a establecer prohibiciones, o limitaciones, en cuanto a un destino negocial, entendiéndose el acuerdo nulo de pleno derecho.

Solamente podrá establecerse esa restricción o prohibición en el caso de que el ejercicio de una actividad negocial concreta cause molestias o perjuicios a la comunidad de propietarios, o a cualquiera de sus comuneros, pero ya se trataría de una vía del artículo 7.2 LPH (EDL 1960/55) en cuanto al ejercicio de actividades molestas o dañosas por el titular o inquilino de un local de negocio dentro de la comunidad de propietarios.

¿Debe comunicar a la comunidad el titular de un local el cambio de negocio?

No es necesaria dicha comunicación ya que la comunidad no puede limitar o interceder en el ejercicio del derecho de propiedad de los comuneros respecto a la utilización de un local o su destino.

La sentencia del TS de 24 de octubre de 2011, estudia un supuesto en que una comunidad pretende que se declare la obligación de comunero de seguir destinando su local a local de negocio, y al respecto recuerda el TS que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa, reiterando la doctrina de la sala prácticamente unánime (SSTS 30 de diciembre de 2010, 23 de febrero de 2006], 20 de octubre de 2008) que considera que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca, sin que los copropietarios puedan verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Y establece que no se puede deducir de una mera descripción del inmueble una prohibición en la alteración del uso implicaría una limitación de facultades dominicales, que no puede presumirse, pues como declara la jurisprudencia de la Sala la eficacia de la prohibición exige de una cláusula o estipulación que así lo prevea de modo expreso. Y recuerda la Sala la doctrina jurisprudencial de que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Pero lo que nos interesa destacar es que la comunidad no podrá apuntar cuál es el objeto de negocio de un local, o que se mantenga un local en su actividad negocial, cuando, por ejemplo, se haya planteado el comunero o el arrendatario cambiar de negocio y la comunidad pretenda incidir en opinar con respecto a este cambio. También recuerda que con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH (EDL 1960/55) en relación con la regla primera del artículo 17 LPH (EDL 1960/55) exige la unanimidad de la junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo (SSTS de 22 de octubre de 2008, de 15 de diciembre de 2008 y de 17 de febrero de 2010). Si bien esta doctrina general ha sido matizada por la jurisprudencia del TS que ha resuelto interpretar de un modo flexible las exigencias normativas en materia de mayorías, en los supuestos en los que las obras se ejecutan en locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las razones que lo justifican, se centran en facilitar el desarrollo de la actividad comercial que se llevará a efecto en el inmueble.

Fuente: El Derecho.com

Autor: Vivente Magro Servet