Las discusiones jurídicas pueden ser eternas. Pero, cuando el Tribunal Supremo se pronuncia con claridad acerca de una cuestión con interés casacional, entonces ya resulta muy difícil sostenella y no enmendalla.

En el mes de marzo de 2018, el Tribunal Supremo ya había resuelto la cuestión relativa al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados, y ahora la Sala 1ª ratifica su jurisprudencia al respecto.

En este artículo se trata de resumir la doctrina del Tribuan Supremo respecto a cómo deben distribuirse los gastos de una hipoteca.

Las discusiones jurídicas pueden ser eternas. Pero, cuando el Tribunal Supremo se pronuncia con claridad acerca de una cuestión con interés casacional, entonces ya resulta muy difícil sostenella y no enmendalla.

Lo anterior viene a cuento de una serie de sentencias que, en fecha reciente (23 de enero de 2019), ha dictado el Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo. Con ellas, la Sala de lo Civil pone fin a la tan traída y llevada cuestión de a quién corresponde el pago de los gastos e impuestos del préstamo hipotecario suscrito por un consumidor.

En el mes de marzo de 2018, el Tribunal Supremo ya había resuelto la cuestión relativa al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados, y ahora la Sala 1ª ratifica su jurisprudencia al respecto.

Quedaba pendiente, sin embargo, un pronunciamiento judicial definitivo sobre quién debe pagar los gastos que conlleva un préstamo hipotecario. Cuando, en 2015, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de una concreta cláusula de gastos, no se pronunció sobre el resultado concreto de la atribución de gastos entre las partes contratantes del préstamo hipotecario. Y tal pronunciamiento es el que ahora realizado, concluyendo, en resumen, lo siguiente:

  • Los gastos notariales, registrales y de gestoría suponen cantidades que han de pagarse a terceros como honorarios por su intervención profesional. Esas cantidades deberán satisfacerse, por tanto, a los profesionales correspondientes (notario, registrador, gestoría).

Ahora bien, el pago a estos profesionales generará una situación asimilable a la del enriquecimiento injusto (porque el banco se habrá lucrado indebidamente al ahorrarse unos costes que debería haber asumido). El remedio legal para restablecer la situación jurídica y económica del consumidor será imponer al banco prestamista el pago de las cantidades que le hubiera correspondido satisfacer si no hubiera existido una cláusula de gastos abusiva.

  • La intervención notarial interesa a ambas partes (prestamista y prestatario), y, en consecuencia, los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. La normativa notarial se refiere, en general, a los “interesados”; y, al ser el préstamo hipotecario una realidad inescindible (préstamo y derecho real de garantía conforman una institución unitaria), “interesados” son tanto el consumidor (por la obtención del préstamo) como el banco (por la garantía hipotecaria).
  • El Arancel de los Registradores de la Propiedad imputa el pago de los derechos del Registrador a aquél a cuyo favor se inscriba el derecho. Como la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, será éste a quien le corresponda íntegramente el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca.
  • En cuanto a los gastos de gestoría, no existe norma legal o reglamentaria que atribuya su pago al prestamista o al prestatario. Como las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el Tribunal Supremo considera que ese gasto ha de ser sufragado también por mitad.

Queda ya claro, pues, el criterio jurisprudencial sobre esta controvertida cuestión, que a buen seguro será el seguido en adelante por los tribunales en las innumerables reclamaciones individuales formuladas por los consumidores. Cuestión distinta será que, como también apunta el Tribunal Supremo (aludiendo al proyecto de Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que actualmente se tramita en las Cortes), el legislador modifique las normas y establezca en el futuro otros criterios para la distribución de los gastos del préstamo hipotecario.

Fuente: llanaconsultores.com

 

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